Patrimoni n.82/2006

Progetto pubblicato

Patrimoni Giugno 2006 – inserto di Milano Finanza

Class Editori spa

Cascine in ristrutturazione

DALLA CASCINA ALLA NUOVA DIMORA

Sull’onda del desiderio sempre più diffuso di fuga dalla città, cresce il mercato non solo delle seconde case per le vacanze, ma anche delle dimore di campagna, vera e propria alternativa alla residenza di città. In questa ottica possono acquistare un valore particolare gli immobili della cosiddetta architettura rurale, ossia le abitazioni-fattoria che appartengono alla tradizione delle nostre campagne.

Tra queste, le cascine sono costruzioni tipiche dell’Italia settentrionale e conservano, ancora ben visibile, una struttura legata alle necessità della vita di campagna, che oggi può essere trasformata in abitazione dotata di tutti i comfort, con una disponibilità di spazi difficilmente immaginabile in una casa di città. L’idea, quindi, è quella di costruirsi una casa confortevole e lussuosa conservando, nelle strutture e nei materiali il sapore “genuino” dell’abitazione di campagna. Vediamo in concreto quali sono i passaggi da fare e come valutare un’operazione del genere sotto il profilo dell’investimento.

Comprare una cascina è un affare?

Investire nell’architettura rurale può rappresentare un buon investimento perché si tratta d’immobili storici, unici ed irripetibili. Per fare un acquisto interessante occorre, però, trovare immobili con caratteristiche precise. Deve trattarsi di costruzioni originali e non compromesse irrimediabilmente nella struttura, di adeguate dimensioni e ubicate in posizioni favorevoli.

Per esempio se si tratta di cascine piemontesi o lombarde, parliamo di costruzioni che risalgono al ‘700 e all’800 o che comunque in questo periodo hanno assunto, attraverso rimaneggiamenti e integrazioni di edifici anche molto antichi, il loro assetto definitivo.

Per cascine di questo tipo si può ipotizzare una rivalutazione nel medio o lungo termine, con un’avvertenza. È importante chiarire subito che il valore di una cascina ristruttura andrà comunque riferito a un mercato potenziale di persone sensibili al valore della qualità di vita che può offrire un’abitazione di questo tipo.

In termini strettamente economici, infatti, si tratta di un’operazione di un certo impegno, che non è giustificabile se non è collegata a un interesse specifico per questo tipo di abitazione.

Oggi è ancora possibile comprare immobili rurali dai mq.300 ai mq.500 con appena due o trecento mila euro, ma alla fine della ristrutturazione l’investimento complessivo può arrivare a superare il milione di euro.

Una casa, quindi, che deve rappresentare la realizzazione di un sogno.

In questo articolo prendiamo in considerazione l’abitazione monofamiliare (escludendo ogni forma di frazionamento dell’immobile originario) ottenuta trasformando la vecchia cascina contadina in una nuova dimora, country, ma dotata di tutti comfort tecnologici.

Come fare ce lo spiegano Fabio Carria e Massimo Pomini, un architetto e un industriale milanese, fondatori del portale internet cascine.com, che della loro passione per l’architettura rurale hanno fatto una professione .

Una storia da rispettare

“Avendo a disposizione – spiega Carria – superfici che variano dai 400 agli 800 metri quadrati e oltre si possono progettare spazi molto belli. Oltre alla casa vera e propria, una cascina dispone di spazi che un tempo erano legati alla produzione agricola, ma che ora possono diventare palestre, locali fittness, piscine coperte, oppure spazi legati ai propri hobby come serre, laboratori di bricolage, atelier d’arte, stanze per la caccia o la pesca, biblioteche, home teatre, hi-fi room e così via. Questi ambienti danno valore aggiunto ad ogni intervento, perché permettono di recuperare stalle, fienili, legnaie e tutto ciò che rimane della cascina originaria.

Tutto il progetto, però, deve mantenere un giusto rapporto tra conservazione ed innovazione, evitando di inserire in contesti rurali elementi edilizi estranei, standardizzati. Questo approccio comporta precisi criteri d’intervento riguardanti sia gli edifici, per i quali ogni intervento di ristrutturazione deve essere condotto nel pieno rispetto dei caratteri architettonici tradizionali, sia l’ambiente di cui le cascine sono parte integrante”.

“In ogni cultura – aggiunge Pomini – i sistemi costruttivi e i materiali impiegati sono il risultato di un’elaborazione storica. Sebbene il linguaggio architettonico delle cascine sia semplice rappresenta comunque la sintesi di un lavoro che non lascia nulla al caso. Una capriata, un grigliato, un pilastro, un arco, non sono solo elementi necessari alla costruzione, ma assumono valore anche per il modo come essi sono giustapposti o evidenziati nelle superfici, nel colore, nel volume. Chi acquista una cascina deve essere in grado di apprezzare questi aspetti e quindi se occorre andare a cercare i materiali adatti per la ristrutturazione tra rigattieri e rivenditori di materiali edili di recupero anche lontani dal contesto d’intervento. Il lavoro di ricerca può diventare anche una sfida che va avanti per anni, fino a quando si trova l’oggetto giusto per il completamento desiderato”.

Tecnologia per vivere bene

Se il rispetto dell’identità storica è fondamentale in un’operazione di recupero di una cascina, d’altra parte sono proprio le tecnologie più avanzate che ci consentono di trasformare le abitazioni rurali in dimore moderne e confortevoli.

Anzitutto andranno predisposte le dotazioni impiantistiche che possiamo definire di primo livello, come gli allacciamenti di luce ed acqua, il collegamento alla fognatura, alla rete telefonica, e tutte le altre necessità relative alle costruzioni agricole spesso disabitate o inutilizzate per decenni. Risolte le necessità primarie le tecnologie disponibili, dalla domotica alle fonti energetiche alternative, sono molte, ma bisogna tenere d’occhio la spesa che può diventare anche molto alta. Bisogna perciò dimensionare le scelte su obiettivi reali, privilegiando soprattutto la flessibilità e l’espandibilità futura dell’impianto, puntando sempre su primarie marche, sulla qualità dei prodotti e sulle garanzie di assistenza e di aggiornamento.

In media possiamo dire che la fornitura e posa degli impianti compresi tutti i prodotti finali non scende quasi mai sotto il 40% della spesa complessiva della ristrutturazione.

“Personalmente – precisa Carria – consiglio di considerare con molta attenzione l’aspetto del risparmio energetico, che è senz’altro quello più importante. Avendo a disposizione una grande dimensione di abitazione è giusto rendere completamente autonomi i diversi spazi. Soluzioni di riscaldamento a pannelli a pavimento con caldaie a condensazione e rilevatori di presenza con accensione automatica o programmabile sono le preferite. Con i rilevatori di presenza si può anche far partire il riscaldamento solo quando un ambiente è realmente frequentato. Soluzioni di risparmio energetico attraverso le risorse alternative come lo sfruttamento dell’energia solare o fotovoltaica possono essere il passo successivo. La domotica nell’impianto elettrico va studiata e dimensionata secondo le esigenze personali con particolare attenzione soprattutto all’aspetto della sicurezza, del comfort e del controllo a distanza degli impianti.”

Come sceglierla

Se l’idea di ristrutturare una cascina vi stuzzica è probabile che comincerete a guardarvi in giro. Vale la pena quindi di mettere a fuoco i criteri fondamentali di questa ricerca. “In sintesi – spiega Pomini _ direi che i criteri fondamentali da tenere in considerazione: il rapporto tra l’edificio e ambiente circostante; gli spazi architettonici in relazione alle proprie esigenze; i sistemi costruttivi e i materiali impiegati e, infine, i caratteri architettonici”.

Un elemento importante è la distanza dalla città, anche perché è probabile che la cascina non diventi subito l’abitazione principale e quindi bisogna mettere in conto trasferimenti frequenti. Per chi pensa a un agriturismo o comunque a una struttura destinata all’ospitalità possono essere interessanti anche località isolate e non facilmente raggiungibile, ma per un’abitazione i criteri sono diversi. La cascina ideale per questo uso  non deve essere al centro di un’attività agricola, non troppo isolata e facilmente accessibile dalle principali vie di comunicazione, meglio se al limite dei centri urbani. Strategica una posizione vicina a campi golfistici o in parchi naturali o contesti inedificabili. Fondamentale che sia di un solo proprietario e non frazionata e soprattutto che il proprietario sia disponibile a cederla totalmente. “Architettonicamente – ribadisce Pomini – deve possedere le valenze storiche e riconoscibili della cascina: sia a corte chiusa tipica delle costruzioni della Bassa pianura padana che a corte aperta come quelle dell’alta pianura. Meglio se possiede testimonianze storiche originarie e recuperabili. Il terreno di pertinenza deve essere adeguato per garantire una sufficiente privacy e opportunità di vita all’aperto, senza puntare a grandi estensioni territoriali se non si hanno specifici desideri (ad esempio quello della vigna, del maneggio per i cavalli, ecc.). Quando si trovano immobili di questo tipo e si progetta l’intervento come abbiamo descritto, i margini d’investimento nel medio e lungo termine sono senz’altro vantaggiosi perché si tratta di opere uniche, conservate e recuperate con criterio, tecnologicamente all’avanguardia.”